3月12日，“华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金”在上海证券交易所正式挂牌上市，项目基金管理人为华夏基金管理有限公司，基金托管人为中国银行股份有限公司，基金份额总额为4亿份，该基金采用封闭式运作方式，存续期为30年，为国内首批上市的消费基础设施公募REITs。
优质底层资产，前景受市场看好
从资本市场看，高成长性的优质底层资产，更受投资者青睐。
华夏金茂商业REIT的首发基础设施资产为长沙览秀城项目，坐落于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已持续稳定运营7年，为消费者提供了优质的服务体验和丰富的消费乐趣。作为中国金茂倾力打造的首个览秀城项目，长沙览秀城是金茂商业览秀城产品体系内运营最为成熟的标杆购物中心。
据基金招募说明书显示，截至2023 年 6 月末长沙览秀城出租率均高于竞品物业，且为梅溪湖商圈出租率最高的商业物业。同时，标的资产中的诸多商户如星聚汇 KTV、费大厨、海底捞、沃尔玛等在区域内业绩领先。2020-2022 年及 2023 年 1-6 月，长沙览秀城实现商品销售额分别为 4.89 亿元、5.86 亿元、7.23亿元及 4.29 亿元，在梅溪湖板块排名前列，租售比分别为9.75%、10.13%、8.31%及 9.04%，月销售坪效近 1,200 元/平方米。
占位高能级稀缺商圈，长沙览秀城拥有坚实而强劲的消费基础。基金招募说明书显示，长沙览秀城年度客流逾1,000余万人次。2020-2023年1-6月，长沙览秀城日均销售额年复合增长率为25.47%，日均客流量年复合增长率为15.57%，处于高速增长期。此外，在优势区位、优质客群以及坚实消费基础的加持下，长沙览秀城7年来保持了接近满租的高速发展态势。
这表明，项目保持着高速增长态势的同时具备优秀的扛波动能力和经营韧性，有能力实现跨周期增长，为投资人提供了稳定和具有增长潜力的收益想象空间。
随着公募REITs市场趋于成熟，长沙览秀城这类兼备“运营前景明朗、投资回报长期稳定、管理团队专业”等特点的优质资产，长期配置价值正日益显现。
优质底盘，为未来扩募提供更多可能
华夏金茂商业REIT的原始权益人上海兴秀茂商业管理有限公司，为中国金茂推进公募REITs过程中新设立的商业资产独立持有平台。
作为资本市场高信誉度央企、国内领先的城市运营商，中国金茂依靠丰富的资产储备、扎实的运营能力，重点打造了“览秀城”“金茂汇”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津、苏州等多个核心城市，此外，金茂商业在武汉、杭州等高能级城市均有览秀城项目筹备在建，本次华夏金茂商业REIT的净回收资金也将继续用于消费基础设施的投资建设工作，表明中国金茂持续致力于为“促消费，稳增长”的工作，通过金融创新，积极践行金融服务实体经济，担负起为消费者提供更为优质的消费场景和消费条件的重要任务。
值得一提的是，此次华夏金茂商业REIT的上市，处在市场良性发展、彰显韧性的节点之上。从2022年至今，市场从初期的非理性上涨到震荡下行，再到近期的企稳回升，基本走过了一个完整的市场化过程。市场各方经历了再教育、再认识的过程，均衡机制的韧性得到增强，为后续市场的建设创造了有利环境。
从理念和认识层面来看，市场对于REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等基本问题，逐步形成共识，市场化机制逐步建立。在融资端，市场开始从重融资向投融资并重转变，企业方更为重视项目质量，资产估值更为谨慎。同时，投资端的过热打新趋势退去，正向理性投资积极转变。打新投资者比例明显下降，投资者更为关注新券质地和价值，新券定价更加合理均衡。REITs产品权益属性已初步形成共识，主要投资者已调整了止损线等风控指标安排、持有策略。此外，运行端也出现了诸多积极变化，并逐步从传统基金管理到产融结合转变，更加发挥企业方主导作用，更加重视信息披露和运营效率提升，更加重视投资者关系维护。监管各方也更加重视一二级市场联东和投融资协同发展，坚持推动项目常态化发行，同时聚焦长期资金引入、加强对资产质量、运营管理的穿透式监管。
因此，随着REITs市场的不断完善和常态化发行，公募REITs正迎来新的发展良机。未来，中国金茂将继续通过精细化的运营管理和丰富的底层资产储备进一步打造和完善公募REITs平台，持续做好基础设施资产的运营管理工作，挖掘资产潜力，为投资者创造更多价值，助力公募REITs市场高质量发展。
