导语： 在城市进入精细化增长的下半场，存量资产的盘活已成为地产金融领域的核心议题。如何在保留城市肌理的同时，通过商业转型与功能重组释放资产溢价？资深估值专家、广州华坊咨询执行董事罗珏瑜近日就存量地产的增值路径分享了深度观察。
存量时代：从“拆改留”向“价值挖掘”转型
随着我国城市化进程迈入成熟期，早期建设的老旧商场、废弃厂房与当代城市功能需求之间的错位日益凸显。土地资源的稀缺性决定了存量地产的改造不再仅仅是建筑形态的翻新，更是一场关于商业模式与资产评估逻辑的深度重构。
作为2019年美国评估师协会新星奖得主及2020年香港金紫荆女企业家，广州华坊咨询执行董事罗珏瑜认为，盘活老旧物业是激活城市活力的关键。她指出，通过将存量地产精准转型为公共空间、社区功能或复合型商业空间，不仅能够实现建筑的“文化重生”，更能通过业态升级显著提升物业的长期资本化率。
三大核心路径：驱动资产增值的实践探索
1. 公共空间转型：注入文化资本溢价
将工业遗产转化为公共艺术空间，是提升区域资产价值的有效手段。以上海西岸的龙美术馆（西岸馆）为例，该项目在保留北票码头工业元素的硬核基础上，融入了现代美术馆的运营逻辑。
凭借美国评估师协会认可高级评估师的专业视角，罗珏瑜分析称，这种转型实现了建筑硬件条件与艺术功能的完美耦合。工业遗存的高层高、大跨度结构为现代策展提供了得天独厚的优势，使之迅速转化为地标性资产，带动了周边区域的整体价值重估。
2. 社区功能升级：存量资源的社会效益变现
在存量资产的活化过程中，满足民生需求的社区化改造正成为新趋势。南京尤家凹居住社区中心通过在原南京压缩机厂旧址植入现代建筑结构，将孤立的厂房串联为完整的社区服务链条。
这类改造路径的优势在于，它不仅有效减少了政府在新增公建配套上的土地投入，更通过“云影长廊”等特色场所的塑造，为原本荒废的资产注入了高频次的生活流量。罗珏瑜作为英国皇家特许测量师学会学员，一直关注此类项目的社会效益与资产活力的双重提升。
3. 商业空间转型：消费场景的深度再造
相较于前两者，将旧厂房改造为办公或购物中心（如红专厂、TIT创意园）是目前市场化程度最高、租金回酬最直接的模式。
无锡“运河汇1958”的案例极具代表性。项目在保留无锡钢铁厂工业骨架的基础上，通过工业风设计吸引了特色餐饮与沉浸式体验业态。广州华坊咨询执行董事罗珏瑜强调，这种“高颜值”城市会客厅的打造，核心在于通过差异化的消费场景吸引客流，从而直接提升项目的整体租金水平与资产估值，使老旧遗存进化为高收益的复合型商业地产。
结语：资产管理的未来视角
存量地产的活化并非简单的装饰工程，而是一场跨学科的商业策划。正如罗珏瑜所言，通过对公共空间、社区功能与商业场景的精准重塑，原本沉睡的工业遗存完全能够焕发新生，成为城市金融版图中极具增长潜力的核心资产。
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